建筑施工——柳州市汇森建筑劳务有限公司

1.1 财务管理解决方案

1.1.1 财务管理系统总体业务流程图

在这个总体框架中，我们将财务管理分为三个层面：

1、战略管理层

根据企业发展愿景和内外竞争因素，制定战略目标，确定战略执行途径并将目标逐层分解，落实到行动方案，从管理控制层与业务运作层的战略执行过程中获取实时反馈信息，通过商业智能分析和决策信息系统的支持，从而优化战略。

2、集团财务层

通过统一核算体系、资金管理体系、全面预算体系和财务报告体系，将行动方案转化关键绩效指标，对企业运作过程进行实时监控，根据分析报告，调整行动方案。

3、标准财务层

借助基础财务系统，执行具体的业务操作，并产生绩效评估的实际业务信息。

1.1.2 基础财务管理功能简介

1、财务会计(Financial Accounting)由总账、报表系统、应收系统、应付系统、固定资产、财务分析、现金管理等系统组成，并通过用户自定义的动态会计平台，实现对业务活动的自动记账。通过总账、分类帐、会计凭证、业务报表和业务单据之间的数据联查，实现完整的业务追溯。财务会计要支持多会计实体和多法人实体的财务核算，可以从整个集团的角度，全面及时地反映财务状况，提供对内和对外的财务报告。

2、能够通过多会计科目表、多汇率表和灵活的参数配置和流程定义等方式，可以在同一应用环境下提供对多会计准则的支持，满足国际化的、具有多种核算模式、具有复杂核算流程和股权结构的集团企业财务核算的要求。

3、总账系统提供清晰完整的总账结构，实现凭证管理、账簿管理、期末结账等账务处理的基本功能，同时提供业务处理及时生成凭证的功能，实现财务业务一体化管理，保障财务信息与业务信息的高度同步与一致性，为企业决策层提供实时的财务管理信息。总账系统通过凭证和账簿实现内置的集团财务的功能，并通过集团应用子模块实现往来对账和抵消分录的功能。

4、 报表系统要提供针对房地产行业运营所需的各种财务报表等。

5、应收管理系统要随时监视应收账目，使客户的信用得以有效控制。主要管理销售发票、应收单、应收票据及销售收款，同时提供客户信用管理、现金折扣管理、坏账管理、抵消应付款及催收管理等功能，并提供应收账龄分析、欠款分析、回款分析、资金流入预测等销售业务的统计分析报表。系统将业务员的销售业绩与绩效管理挂钩，从客户与业务员两方面进行控制，帮助企业增强应收款的控制，提高现金流入量，降低企业坏账率，以确保企业资金运作的良性发展。

6、应付管理系统主要管理采购发票、应付单、应付票据、采购付款等业务。应付管理与现金管理、现金预测紧密集成，利用预测付款到期日和其他相关报表，会计系统可跟踪未结清项目，帮助企业规划与控制现金流出，降低采购成本。

7、固定资产系统不但要提供传统的满足税务与会计核算需要的固定资产折旧计算，而且与固定资产的实际生产周期结合起来，对资产的采购、生产制造、维护与变卖销售的全过程进行管理与控制。固定资产与采购、生产与销售完全集成，提供模拟折旧预测与资产评估功能。

1.1.3 预算管理功能介绍

1、通过预算管理系统的统一平台来管理整个集团公司的全面预算体系；

2、预算设置：预算设置的功能是界定企业全面预算过程中需要统一行动的范围，主要包括设置预算模板、建立预算方案；

3、预算处理：它是反映企业和各业务组织之间关于资源使用契约关系的确定过程，形成企业各级预算责任主体的预算执行数据，主要包括预算编制、预算审批、预算模拟预测、预算执行、进行预算调整或滚动预算；

4、预算控制：预算控制是一种基于过程的预算控制，预算执行后预算数据对应到相应的预算责任组织，并通过与部门相应项目的财务核算数据比较，对各类业务计划的执行进行监控贯彻；

5、预算执行分析：预算执行分析的作用是对预算管理的效果进行评价，具体是指预算执行过程中，对正式预算执行情况进行的分析和对预算执行数据的查询；

6、预算预警：预算预警的对象可以包括预算责任部门所有预算项目的预算数，预算预警的实现通过预警平台进行。

1.1.4 财务管理系统与其他系统接口

财务系统是ERP系统的核心，是这个业务的反映和数据，财务系统和其他系统的接口如下：

¨ 与售楼管理系统的集成：通过售楼系统及时传递客户往来帐信息，实现数据，易数据核对；

¨ 与成本管理系统的集成：工程部、财务部共用一套财务数据，合同信息及时共享，并反馈到财务。

¨ 与HR系统的集成：财务系统的人员、部门等信息应该来自HR系统；

¨ 与OA系统的集成：OA中的业务流程审批需要和财务系统集成，并能够直接生成财务系统的单据；

¨ 与业务系统的集成：财务的预算需要对业务系统进行控制，业务系统的单据应该能够直接在财务系统生成凭证；

¨ 与决策支持系统的集成：决策支持系统需要提取财务系统数据，对信息进行统计和分析，为决策提供依据。

¨ 与门户系统的集成：用户名应该与门户系统保持一致，信息应该能够反馈到门户；

1.2 房地产项目管理及成本管理解决方案

1.2.1 房地产项目管理系统总体业务流程

房地产项目管理模块包括两大部分业务管理：

¨ 工程项目管理系统（PM）：工程项目管理系统注重于房地产开发过程中的项目招投标、进度管理、项目成本等内容；

¨ 销售及客户管理（CRM）：包括售楼、客户服务、应收款及物业经营管理等内容。

在这里，我们仅对工程项目管理和销售、客户关系管理系统规划进行描述，物业租赁及相关内容，在下一个章节做具体说明。

1.2.2 房地产项目管理系统各模块功能规划

一、房地产项目管理

项目管理系统，是对房地产开发项目管理信息化的需要而开发的软件系统及相关解决方案，包括：招投标管理、合同管理、进度管理、成本管理（目标成本、动态成本、成本库、项目测算）、质量管理、甲供材料、付款管理等等，系统构架如下图：

（一）项目成本管理

项目成本系统需要根据工程项目进度，计算工程项目的实际成本，并以目标成本为控制线，对比实际和目标，进行成本差异的分析，并对后期发生的工程项目成本提供依据，进行有效的控制。

项目测算、目标成本、调整成本、动态成本、成本库，形成房地产企业项目成本管理的管理闭环，为了实时的反映项目的实际成本，通过目标成本-合同签约金额-合同变更-合同结算来不断更新动态成本，并以目标成本为基础，对动态成本与目标成本之间的差异动态的进行比较分析，满足成本管理需要。本模块主要包括待发生成本预测、全项目动态成本表、各产品类型动态成本表、各产品类型目标与动态成本比较表。项目成本管理系统通过合同拆分、合同执行、非合同性成本的录入、待发生成本的的管理，计算出动态成本，并将动态成本与目标成本进行比较，找出差异，最终达到成本控制的目的。

1、目标成本

目标成本是企业预先确定的、在一定时期内经过努力所要实现的成本目标，它是成本管理工作的基础，是项目成本的控制线，制定合理的目标成本有助于更好的控制成本和项目进度。在项目规划阶段，成本管理部门和财务部门需要在确定的工程设计和投资估算的基础上共同制订。

在项目的前期阶段，主要执行目标成本录入、目标成本修订、投资进度等功能。在项目测算的基础上，成本管理人员按明细费用项目，分别制定目标成本。根据每个成本科目的明细费用项目记录工作量、单价、目标成本，并依此计算建筑单方和可售单方的单位目标成本。此外，对于与目标成本相关的文档提供附件管理，可以按成本科目和工程项目分别进行多文件的上传、查阅和下载。

2、调整成本

工程项目的不确定因素非常多，为了更好的把握项目成本，成本管理人员根据合同执行情况、变更签证、结算的变化情况、非合同性成本的发生情况等等，及时对在项目的成本进行调整。调整记录中分“已发生调整”及“待发生调整”，调整记录可以按调整原因（经营计划调整、设计方案调整、分摊方式变化、预估偏差、面积变化）进行科学的分类，系统还可以按照月、季度或者年度统计调整记录。

3、待发生成本

为了更好的把握项目成本，需要对未来的待发生金额进行动态的分析预测，以降低项目风险。待发生成本预测是指根据合同付款计划执行情况及其它因素考虑，在工程项目执行过程中预计会发生的成本费用。

系统提供了待发生成本预测的功能，在工程项目执行过程中，随着合同成本的逐步结算，已发生成本会逐渐增加，待发生成本预测会越来越精确，直至全部成本完全变为已发生成本。

待发生成本预测核心内容是了确定目标成本的调整金额，一般情况下，但该成本科目出现负数，表示已发生成本已经大于目标成本，必需录入调整金额，已保证动态成本数据的准确性；当然，如果用户能够提前预测将来该科目发生成本会超出已确定的目标成本，可以先对该科目进行调整。对任一成本科目而言，当目前待发生成本尚未经手工调整时，动态成本始终等于目标成本。

4、动态成本

动态成本管理是本系统的核心，作为成本管理工作的最终目的，需要根据工程项目进度，计算工程项目的实际成本，并以目标成本为控制线，对比实际和目标，进行成本差异的分析，并对后期发生的工程项目成本提供依据，进行有效的控制。

系统为实时的反映项目的实际成本，通过目标成本-合同签约金额-合同变更-合同结算来不断更新动态成本，并以目标成本为基础，对动态成本与目标成本之间的差异动态的进行比较分析，满足成本管理需要。本模块主要包括全项目动态成本表、各产品类型动态成本表、各产品类型目标与动态成本比较表、动态成本历史分析表等。

5、成本数据库

项目结束后，还必须对整个项目生命周期中的成本控制的得失进行及时的总结，并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”一起进行归档，在此基础上，提炼出关键的成本指标，并最终形成项目的“成本数据库”。通过“成本数据库”的建立，所有项目的关键成本数据都将被保存下来，并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。

6、项目测算

在项目测算模块，测算人员可利用“成本数据库”的数据，对新项目测算进行成本测算。成本测算数据还可以成为项目现金流计划编制、招标管理等工作重要数据来源。

（二）合同管理

在房地产企业，大概有80%的工程成本和合同有关，因此在工程项目的管理中，合同管理是整个业务流程的中心。合同管理是一个非常繁琐的工作，每个工程项目涉及的合同不仅数量非常大，而且种类繁多；作为成本控制核心的合同成本，从合同订立，到合同变更，再到合同结算和最后的合同付款，整个合同管理的跟踪需要花费大量的时间和精力。如何有效跟踪管理合同、降低成本，这成为成本控制的关键点。

为了更透明的控制项目成本，系统确定了以合同管理为核心设计的业务流程，为解决繁杂的工程合同管理，合同管理主要是围绕与工程合同有关的信息管理工作而展开，通过合同的拆分、合同变更过程中的成本项目的指定、合同结算拆分，构成动态成本重要的一部分。首先就合同订立提供各种信息的管理，按照实际业务设计多种合同类型，分类型对合同进行信息的记录、汇总和管理。并有效的将合同的订立和后续的合同变更、合同结算甚至合同付款结合起来，为动态成本的确定提供前后连贯的数据支持。

（三）付款管理

房地产企业是资金密集型企业，在很多房地产公司经常会出现如下情况:有时要付款时却缺乏资金，而有时又会大笔资金准备完毕却暂时不需要支付，占用资金成本。所以对房地产企业来说，资金计划的正确制作是非常重要的。应付管理系统构架出决策层、管理层、操作层三级资金控制的方式。

1、项目资金控制的方式

首先，根据企业确定的目标成本，编制房地产项目开发预计的资金投资进度，对项目资金进行宏观控制。

在开发初期，根据签订的施工合同，确定工程项目的付款计划，通过对付款计划的跟踪管理，实现对年度（或季度）的资金控制。

在房地产项目开发工程中，通过对付款审批单的流程审批管理，管理层可以实时监控项目进展，并严格控制工程款的支付。

2、应付管理与财务资金管理的联系

为了与财务的资金计划数据集成，两个模块的付款计划分类必须保持一致，新系统将对付款计划进行统一分类管理。

3、投资进度计划

满足客户对资金控制的更高要求，从金额和时间两个维度来控制项目投资的资金链管理。在项目前期，企业首先确定工程的投资总额，分解为每个成本科目的目标成本；根据工程项目的计划进度，按投资期进一步拆分设置投资进度计划。工程开工后，按照投资计划控制实际资金的流出，并同时根据进度不断调整，分析差异，加强资金控制力度。此外，投资进度计划也为企业财会部门提供长期资金计划，作为资金筹措的依据，避免项目后期出现资金短缺的情况。

4、付款计划

房地产行业作为资金密集型行业，资金的进出数额大而频繁，因此作好资金计划和资金支付管理，是非常重要的。企业需要结合工程项目进度，根据合同结算情况进行资金计划的安排，然后按照资金计划进行付款，提高资金周转率，降低风险。

本模块主要功能包括合同付款计划、非合同付款计划、待发生成本付款计划、各种资金报表。所有资金报表都提供打印、引出等业务功能，满足数据查阅、汇总分析的需要。应付管理涉及资金计划、付款申请和实际付款操作。

5、实际付款

付款申请单录入：根据付款计划进行付款申请，系统动态提供即时的成本金额、应付金额、已审未付款金额、已付款金额、未付款金额、本次付款％、累计付款％的信息；提供付款计划的联查。

付款申请单查询：为了让公司管理层更好的了解资金的支付情况，系统提供完整的付款申请单数据查询。用户可以通过设置条件方案对汇总的付款申请单数据进行过滤查询和分析，同时也可以执行引出、打印，以满足日常业务管理的需要。

资金计划表：为满足企业管理层更好的了解资金流的详细情况，系统根据资金计划及付款情况，提供各种资金报表以供分析决策用，包括：资金计划表、已付款明细表、欠付款明细表。

（四）招投标管理

招投标管理主要解决以下几个问题：

开放式处理开发商与供应商关系，对供应商注册实行开放式管理，通过在线招标管理和这种注册的会员形式与众多供应商建立长期合作关系，从而达到高效率、低成本的目的；

供应商管理、招标、投标管理，支持供应商在网上进行注册，并对供应商进行相应的分类、分级、评价等；实现招投标业务管理信息化、规范化；开通网上招投标业务，提高招投标业务办理效率；

（五）采购管理

采购管理模块主要是帮助房地产企业进行集中采购的管理以及采购合同监控。系统支持根据不同项目的材料需求制定统一的请购计划和需用计划（也称采购计划），对于每次采购合同的付款金额进行管理和监控，以屏蔽公司在采购管理方面的黑洞。

采购管理业务子系统包括标准材料库、请购计划、需用计划、验收入库、库存调拨等业务模块，对房地产企业集中采购的全过程进行管理，适用于集中采购的房地产企业的材料设备采购部门。

（六）进度管理

主要完成地产项目各级计划的制定、维护、变更及完成确认；系统一致性检查控制、计划完成情况反馈、计划变更控制功能；系统的提醒、预警和催办功能。

1.2.3 房地产项目管理系统与其他系统接口

项目管理是房地产企业的核心业务，与财务等系统关联紧密，和其他系统也存在着信息交互，和其他系统的接口如下：

¨ 与门户系统的集成：用户名应该与门户系统保持一致，信息应该能够反馈到门户；

¨ 与HR系统的集成：人员、部门等信息应该来自HR系统；

¨ 与OA系统的集成：业务流程可以通过协同管理平台实现审批，审批的结果可以反馈到房地产业务模块；

¨ 与财务系统的集成：合同、费用、预算等需要和财务系统集成，最终的经营结果也需要通过凭证等方式反映到财务系统中；

¨ 与决策支持系统的集成：决策支持系统需要提取房地产项目管理系统数据，对信息进行统计和分析，为决策提供依据。

1.3 售楼管理及客户管理解决方案

1.3.1 房地产售楼管理及客户管理总体框架

销售及客户管理（CRM）部分包括营销、销售、客服、租赁、物业等模块，并需要对销售过程中的业务知识、客户知识、房产知识进行管理和维护，达到对销售业务的管理、分析和知识共享的目标。

1.3.2 房地产售楼管理和客户管理系统功能介绍

一、客户信息

记录和查询客户信息、客户投诉、建议、来电等事件，包括基本资料、联络方式、客户事件、行为习惯、家庭情况、职业情况、认知途径（或称客户来源）、置业信息（包括客户选购房产的考虑因素以及关注重点）、问卷调查（支持每个项目根据自身情况自定义问卷，并且系统支持对问卷进行统计分析）、机会（对业务员认为客户购房的可能性以及公司规定的标准购房推进进程，来分析客户在售前购房所处的阶段，便于销售经理和销售人员采取相应的营销手段来达到快速成交的目的）等信息。

二、销售管理

销售管理是一个以房产为主线的房间销售流程管理，系统提供了非常清晰的流程化管理，使复杂的房地产销售业务流程化和简单化。

引导客户办理楼盘房间购买各种相关事务，如认购、交款、按揭、签约、退换房等；引导客户办理租房相关事务，如：签订临时协议、签订正式合同、发入住通知等。方便置业顾问促进成交、催交欠款、督办事务、跟踪事务办理进展以及营销活动时间；

优先认购：引导客户进行优先认购权的购买，支持针对房间的内部认购和只是排队（不针对房间）的内部认购方式；系统支持选择优先认购的付款方案，支持优先认购转正式认购，以保证数据的一致性和延续性。同时支持放弃优先认购权操作。系统提供统一的优先认购财务处理功能。

销售报表：销售报表非常全面，提供了销售流程跟踪报表，可对整个销售流程每一个步骤进行明细监控，同时也支持针对客户或房间进行全程跟踪，对客户、房间、按揭、回款、面积补差、入住情况进行监控和分析；

三、销售控制

控制楼盘所有房间的销售状态；销售状态包括了所有销售流程中的房间状态，如：小定、大定、签约、按揭到帐、入住通知、办理入住、面积补差、等待财务处理、锁定、保留等等；

通过房产销售状态控制，系统可以很直观地看到房产当前的销售情况，并根据房产的现状作出下一步工作安排。

四、团队管理

1、客户调度：

销售经理可以调度业务员之间的任务安排和客户资源，在置业顾问间形成灵活团队，形成互帮互学的氛围，销售经理根据时时掌握的销售状况，给予销售员及时有效的支持；提供了客户信息在项目内部的资源共享和调度。

2、客户分配：

业务员之间可以进行部分或全部的事务代办和协作；将客户与业务人员的关系分为了三种：主管业务员（客户信息的完全主导权）、信息共享（可察看客户信息，但不能修改）、业务协作（可察看客户信息和修改客户信息），以实现业务员对客户信息控制。

3、项目间协作：

类城市间项目客户信息和营销策略等进行共享；销售经理可以调度、协调项目间的任务安排和客户资源。

五、营销管理

营销活动：管理营销方案的计划、渠道和费用等信息，执行过程和效果分析等；

竞争楼盘：管理竞争楼盘和竞争企业的相关信息；

定价、调价：楼盘的价格设置，可根据市场策划部门要求自定义各种因素如：楼层、大小、规格、朝向、景观等，并可根据各种因素及目标均价进行反复试算，直到算出合理的价格为止，对于商铺、写字楼也同样适应；

折扣管理：包括了常规折扣、身份折扣、促销折扣的管理，促销折扣管理包括指定时段，指定房间的各种销售折扣

佣金管理：计算、查询和管理业务员佣金；

业绩考核：撰写，提交和评估相关人员的业绩考核报告

六、机会管理

针对目标潜在客户群体的营销活动，考评活动对潜在客户群体销售机会提升的管理；

机会阶段定义：统一定义项目销售阶段，形成统一销售跟踪口径；

机会管理：筛选客户类型，定义客户组，定义、选择行动模板，制定和管理促销手段模版和脚本；记录、查询机会进展等

机会分析：评估根据采取促销手段的反馈，评估机会进展进行机会总结

七、短信管理

对于项目或公司内所有需要发送的短信进行管理，在进行短信群发时可支持对客户信息进行筛选，并支持高级查询功能，以支持根据不同的客户群体进行批量的短信群发功能。

八、财务管理

包括收款管理、按揭管理、结算管理、票据管理、证明管理和与其它财务软件的接口。

九、会员管理

包括会员信息管理、会员活动管理、积分管理等功能

十、营销网站

随着房地产企业内部信息化管理的逐渐普及，房地产企业也越来越意识到，计算机技术可以成为有力的营销工具，可以给企业带来一种全新的营销和服务模式——网络营销。

网络营销应该与企业内部营销管理系统进行有效的整合，作为一个整体，才能构成一个完整的销售管理平台。“房地产电子商务的关键不在于是否可以完成网上支付，而关键在必须支持营销业务的全过程”，包括：公布、展示产品与服务；帮助客户实现对产品了解、比较、考虑、决策；与顾客之间的交互、沟通；售楼处现场与网上销控的管理。

楼盘展示和销售平台可分为三个部分：

面向客户（网上信息展示、交流和房间订购平台）

面向销售（售楼处工作平台）

网上展示、销售平台（面向客户）

十一、统计报表

根据内容不同分为：

销售报表：销售期表，销售统计台帐，销售明细表，销售分类汇总表等；

客户报表：客户资料，客户分类明细表，认购客户明细表，签约明细表，按揭到帐表，面积补差报表，催款通知书等；

楼盘报表：可售楼盘分类汇总表，楼盘分类明细表；

财务报表：收款明细表，收款情况报表，收款预测报表，发票管理表等；

销售流程报表

项目报表

公司报表

集团报表

问卷报表

其它报表：其它类型的统计报表；

1.4 物业及租赁管理解决方案

1.4.1 物业及租赁系统总体业务流程图

1.4.2 物业及租赁系统各模块功能规划

一、房产资源

针对物业公司所属的一切房产，对房产信息进行集中管理的模块，此模块面向物业管理处的所有工作人员。房产资源管理模块可详细描述记录项目、楼盘、住户单元的位置、物业类型、项目设施分布、房屋结构、房号、户型等信息，并可对项目、楼盘、房屋提供“实景图片、照片”的描述接口。（同公共平台的楼盘字典数据完全共享）

二、客户资源

帮助物业管理公司建立起完整的客户档案，对物业公司所管房间的业主、租户进行管理的功能模块，面向物业管理处所有工作人员。可详细记录住户的姓名、身份证号、银行托收帐号等信息，有关人口的描述信息，均采用公安部标准代码，并且还可记录和反映“同住人”的相关信息。该模块的客户数据来源于租售系统录入的客户信息内容，用户可以对信息进行修改，改动内容也将直接返回给租售部门，客户信息资料在企业各个部门间完全共享。